合景泰富具偿还债务实力 下调展望背后的挑战与机会
国际评级机构标普在11月25日的评级报告中，确认合景泰富集团长期发行人信用评级为“B+”，高级无抵押债券长期发行评级为“B”，同时将评级展望从“稳定”调整为“负面”。
在目前房企违约事件频发的背景下，这份评级报告意味着，标普认为合景泰富当下的风险较低。只不过，合景泰富也需要在未来一段时间里，向外界展露更多，以平定投资者的信心，这也会是其实现长期价值必经一关。
标普下调展望的担忧主要集中在销售、融资及债务偿还情况等等，认为这可能对合景泰富未来12个月内的流动性造成影响，并且杠杆率会随着利润率的收窄而上升。
有评级机构人士分析称，评级维持“B+”不变表明合景泰富的经营基本面没有显著变化，随着后续公司销售的表现回暖，或者融资端释放更多积极信号，合景泰富下一次评级展望有望会调整过来。
截至今年6月底，合景泰富的非受限现金为426亿元，标普估算其中约有一半位于控股公司层面，这足以全面覆盖短期债务。
融资端来说，近期的政策已出现了变化，不少机构人士表示融资端的边际上已有所改善，只是政策传导还需一定的时间，像合景泰富这样信用资质比较好的企业则会首先获益。
在经营端，合景泰富今年前10个月累计预售额达到861亿元，累计同比增长10%。单10月销售93.6亿元，环比增长78%，较第三季度恢复明显。虽然离全年目标仍有差距，但这与行业整体保持在统一水准。其他稳健型房企的销售完成率与之相近，同期万科为65.58%、龙湖为73.53%。
广州、成都等城市近期对预售资金的监管的放松则释放出更多改善信号，多地银行也在近期放款提速。业内人士认为，政策的边际改善有利于稳定市场信心和增加开发商流动性。
像合景泰富这样95%的项目销售来自一二线城市的公司，确定性和稳健性较强，也会在市场企稳时率先改善。
当下，合景泰富第四季度可售货值充足，部分项目新盘发售及多个项目陆续加推，趁着此段政策窗口期，公司整体销售也会实现稳步回升。
标普预计，合景泰富会推出更多促销活动来提振销售和现金回笼，今年销售额预计会在1000-1050亿元，现金回笼率应能保持在80%左右。
当然，采取更多促销活动也会一定程度上导致公司利润率的下降。不过目前合景泰富的利润水平还是远优于市场均值，标普预计其毛利率会从2020年的31.5%降至2021-2022年的28%。机构预测，明年行业利润率中位数会下滑到16%左右，毛利率则下滑至20%。
标普预计，包括香港启德住宅项目的销售在内，扣除利息支出后，合景泰富未来12个月内将生成240亿-260亿元人民币的经营性现金流。
合景泰富管理层也表示，香港启德项目预计在11月交楼，届时可以释放资金。而鸭脷洲住宅项目，公司计划明年以现房的形式对该项目推盘。
这均会是保证合景泰富流动性的重要支撑，在外部融资情况稳定的情况下，产生的现金流也能够应对未来一年内到期债务的偿还。
此外，在经营端的支出上，合景泰富方面也表示会保持谨慎拿地策略，坚持不拿错地，不拿贵地，踩准节奏拿地，保证利润率水平。等到明年行业整体情况趋于稳定，或有更多的机会时，再选择合适的地块。
近些年，合景泰富已减少了在公开市场拿地，乃至高价地的举动，将更多的战略重心转向旧改等利润空间相对较高的领域。
在今年10月底，合景泰富还与广州城市更新集团有限公司签署了战略合作，将城市更新的多个领域进行深度合作。
当然，要做好城市更新也并不容易，这个赛道里已有像万科、中海这样颇具实力的玩家，竞争也是激烈的。但如果能够从中突围，城市更新项目的稳定也能成为房企利润的稳定器。
合景泰富方面则表示，在行业营收增长受限情况下，拓宽拿地渠道，降低地价成本，更加注重收入及利润同步增长。
管理层也对年底前“三道红线”转绿保持信心，并计划明年继续压降总负债规模。
相关知识
合景泰富具偿还债务实力 下调展望背后的挑战与机会
快讯|欧派集成家居事业部营销总经理刘顺平就家居与物业联手现象发表观点
快讯|雅居乐物业高级营销经理方琛就家居与物业联手现象发表观点
《中餐厅》热门同款锅具 三禾新春以匠心锅具献礼团圆夜
富光与中国航天太空创想携手，推动杯壶行业品质与标准再升级
“合赢共富，共赢未来”招商启动会召开
充满挑战但更具机会的市场环境，柏克利大商战略抢占先机
寻找中国冠军榜样|对话亿合门窗：要做中国全防护门窗时代的开创者
618空调选购指南：探寻TCL新风空调高品质背后的硬核实力
携手并进 共创未来！2021富幚•傻大姐家政《战略上市•品牌升级》活动即将启动
